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善用法律手段维护共同购房权益

2010/5/5 8:54:48 来源:楼市快递 字号:T / T

   父母资助子女购房、尚未结婚的恋人共同购房以及朋友之间共同购房在实际生活中并不鲜见,多人出资的情形下如何界定所购房屋的所有权归谁所有?出资人对所购房屋享有什么样的权利?如何有效保护这些权利?本文通过对一个实际案例的分析,厘清其中的法律关系,希望对即将共同出资购房以及正被共同出资购房问题所困扰的读者有所裨益。

 

[案情回顾]

    甲、乙二人属父子关系,甲想要购买一处房屋但资金不足,乙便出资3万元帮助其父甲购买该处房屋。甲购房后以自己的名义办理了房屋所有权证。购房不久,在外地工作的乙被单位辞退并返回家乡,和甲商量想搬入该房内与甲共同居住,甲不同意,乙便撬锁入住。乙居住了一段时间后,甲与丙签订《房屋买卖合同》,将该房屋卖给丙,并于合同签订当日到房产交易管理部门办理房屋所有权变更手续,将房屋过户到丙的名下,乙得知此事后,以自己曾在甲购买该房时出资了3万元,是该房屋的共有人,甲无权独自处分该房屋为由拒绝腾房,丙因无法入住该房,便一纸诉状将乙诉至法院,要求乙进行腾房。

    本案中,乙是否是该房的共有人?甲、丙之间签订的《房屋买卖合同》是否属于无效合同?乙应如何主张自己对该房的权利?丙要求乙腾房的诉讼请求是否有依据?

 

[评析]

一、   乙是否是该房屋的共有人?

    根据《物权法》第6条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”以及《房屋登记办法》第2条、第25条的规定:“本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。……房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明‘共有’字样”。可知:确认是否是房屋共有人应看其是否在房屋登记机构进行过共有权登记。

    从本案来看,房屋所有权证只登记了甲的名字,乙尽管对该房屋进行了出资,但其并没有进行共有权登记,不能认定为该房屋的共有权人。

二、甲、丙之间签订的《房屋买卖合同》是否有效?

    从上述分析可知:乙不是该房屋的所有权人,而甲是该房屋所有权证上记载的唯一所有权人。根据《物权法》第39条的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

   因此,甲无需征得任何人同意,能够自主与他人签订《房屋买卖合同》,不存在无权处分且其他权利人不予追认的情形,该合同系有效合同。

三、乙对该房屋是否享有权利?应如何主张自己权利?

    乙不是该房屋的共有人,并不意味着乙对该房屋不享有任何权利。乙如有证据表明当时出资的3万元属于借款(例如:当时甲、乙双方签有借款协议或借条),则可以和甲协商或提起民事诉讼要求甲返还款项。需要注意的是,由于甲、乙属于父子关系,双方如没有明确约定该款项是借款,出于生活常情、社会常理考虑,该款项可认定为乙对甲的赠与,除非甲存在《合同法》第192条规定可以撤销赠与的情形,即“(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”。否则乙要求甲返还款项的诉讼请求不可能得到法院支持。

四、丙要求乙腾房的诉讼请求是否有依据?

    根据《物权法》第34条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”丙购得该房屋并办理房屋所有权后,当然成为该房的所有权人,对于无权占有该房屋乙,丙有权要求其搬离房屋,故丙的诉请有据,依法应得到法院的支持。

 

[本案启示]

    从上述评析可以看出:为避免和防范共同出资购房可能出现的法律风险,共同出资人需要注意以下三个问题:

一、共同出资人有必要在出资时签订书面协议,对出资款项的性质或共有权进行明确约定。

    如出资人并不主张自己对房屋共有份额,而是借款给他人购买房屋的,应签订书面《借款协议》,明确约定借款用途、借款期限、利息等事项;如出资人主张自己对房屋享有共有权的,则应签订《共有协议》,明确约定出资额、共有份额、共有权证的办理等事项。事前签订书面协议既可以达到明确多方之间的权利、义务,约束多方按照协议履行的目的,也便于在争议发生后能够有书面证据主张自身的权利。

二、共有权人需依法进行权属登记,办理共有权证。

    权属登记是认定共有权的唯一依据,共同出资人之间书面约定共有份额、共有权并不意味着共有权当然成立,需及时到房屋登记机构办理权属登记,根据《房屋登记办法》第13条的规定:“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。”

三、出资购买房屋之前,买方有必要审查欲购房屋是否存在共有人,卖方是否自主有权处分房屋。

    不管共同出资还是独自出资购房,在与卖方签订《房屋买卖合同》之前,买方有必要审查欲购房屋的房屋所有权证原件,或者到房产交易管理部门查询欲购房屋的所有权、共有权情况,以查证欲购房屋是否存在共有权人,卖方是否能够自主处分该房屋。如欲购房屋存在共有权人的,应要求全部共有权人共同签订《房屋买卖合同》,或者出具《共有权人同意书》,以避免《房屋买卖合同》因卖方隐瞒共有权情况及未征得共有权人同意或追认而无效,从而避免合同无效给自己造成损失。

 

 
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