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新政重拳强抑楼市疯涨

2010/5/5 8:54:46 来源:楼市快递 字号:T / T

    住房问题不仅仅是关系到民生的大问题,而且也体现出一个深层次的社会问题。当住房问题得不到解决,百姓无法安居则也难以乐业,住房问题可引发一系列的社会不稳定因素,因此国家对此一直十分重视。
    四月中下旬,国务院为遏制高房价,出台了一系列强硬的新信贷政策:差别化住房信贷、将二套房首付提高至50%、贷款利率提高至原基准利率的1.1倍、取消部分高房价地区的第三套及以上房贷、二套房认定标准的根本性改变等等。这表明了政府遏制高房价、稳定住房市场的决心。 
    硬性政策的提出,对于投机炒房者是一致命打击,长沙、重庆等地区出现了退房现象,北京也首次出现新盘打折优惠,有专家指出炒房需求将会下降,这对于住房真实需求者来说压力将有所缓解。

现状:房价过高  目的:居者有其屋 
    房价过高并上涨趋势明显,让很多购房者望而却步,然而也有很多拥有丰厚资产的投机者一套一套接着买,住房市场出现了许多怪现象:楼盘开盘几年一到晚上亮灯的却没有几家、开盘时候售楼部往往出现大量购房需求者、一个即售的住宅里往往聚集多个购房者如拍卖似的买房子等等,这些现象表明住房市场十分“繁荣”,价格因此一路坚挺、一路虚高。而这些现象隐藏了很多真实需求者的购买欲望,也可以说如今房屋价格过高的罪魁祸首就是无视真实需求者的投机者所哄抬的。
    以前,在北京、上海、深圳、杭州等中心城市,以几十套、几百套为单位大规模买房、囤房的现象时有出现。据了解,2009年房价上涨最猛时,北京市二手房市场的成交均价几乎每天都在上涨,交易的楼盘有三分之一是5年内的新房。面对这种并不乐观的现象,消费者很有意见。房产中介商曹先生2001年从湖南来到昆明,满怀工作热情打算在昆明买房立足,然而9年以后的他仍然没有属于自己的房子,房价过高,是他难以背负的生存重担。
    针对长期以来房市局面不稳定、房屋价格偏离实际价值的市场现象,国家政府部门陆续出台了很多对应性政策。2008年美国次贷危机的发生导致了全球很多地区的经济危机,国家在救市政策中提出鼓励投资,在房地产方面,将购房贷款首付从30%降到了20%,房地产市场很快活跃起来。而如今,房地产市场由于大量投资客的出现,虚假繁荣的现象开始产生,活跃的市场发生了扭曲,房价被大量投机炒房者哄抬起来,长涨不下,很多真实需求者因为高房价而买不起房,遏制高房价的呼声连连响起。国家政府部门针对这些问题又采取了一系列回归政策,抑制投机炒房。
    4月中下旬的连环式重拳政策,是国家对房地产市场力度最大的一次调控。国务院总理温家宝在14日的国务院常务会议中,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作指出,坚决遏制住房价格过快上涨,实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房,提出将二套房首付提高至50%、贷款利率提高至原基准利率的1.1倍;17日又提出了更加严厉的施,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数;21日银监局发言人表示二套房认定标准以家庭为单位,这意味着住房贷款标准至少提高了一倍。以前买一套100万的房子首付只要20万,而现在需要50万,这就相当于首付比例从1/5增加为1/2。一系列政策的提出表明了政府调控的出发点就是居者有其屋,一人没必要住两套房,一个家庭一套房就够了,满足广大自主性需求者,打击投机倒把短期投机炒房者。

总价为120万、评估价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比  

(数据来自腾讯网) 
                                                     

改善性住房需求无奈搁浅  商业写字楼有惊无险
    张先生是1997年通过单位福利分房享受住房优惠政策而买房的,然而时过境迁,周围的筒子楼变成了商品房、商业大厦,张先生的住房需求也发生变化,希望改善住房环境,然而二套房50%的首付的 和1.1倍基准利率的高压政策却大大增加了他们的预算,他和家人表示将观望一段时间再考虑购房问题。
昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈指出,我国需要通过贷款买房的群体庞大,严控政策对不同购房群体有不同影响。
    严控政策对于首次购房的刚性需求买房群体来说,因为住房是他们的生活必需品,需要就要购买,所以首付比例提高对他们的直接影响就是放弃买房改为租房——如果租房负担轻于买房的话!
对改善性住房群体和投资群体的影响明显。对于改善性住房需求群体来说,在原有住房面积小、户型不合理、环境条件差等等情况下,如果住宅产品符合要求,首付比例在自身能承受的范围,加之按揭贷款的支撑,该类需求很快可以落实。但改善性需求毕竟不同于首次购房的刚性需求,只要购房者认为负担过重,影响正常生活和精神,就会等待和观望。
    对于投资群体来说,散客投资多依托贷款,严控政策对他们的投资打压最为明显,2008年底,国家以房地产业为切入口拯救整个中国经济:房地产交易税费都暂时免征或下调,首付和贷款条件也十分优惠,于是在2009年的市场上,投资者热情倍增,购房者购买踊跃,各种需求大释放,带来昆明房地产市场销售量、成交额、销售价等都有火热表现。
    房地产市场严控,历来都是从货币政策、财政政策入手,且立竿见影。此次严控,暂时将改善性住房消费群、投资群体从商品房市场分离出来,可能以此使商品房市场单一和集中表现出供给量的略微充裕,迫使销售价有所下调;或通过减少商品房市场中的需求群体以达到减少商品房供地,加大保障性住房供地量,如果这样的目的能达到,严控也算卓有成效。问题是,各地在落实的时间先后、主动和被动、力度大与小等等方面是有差异的。
    云南长基房地产开发有限公司副总经理张晓燕认为,信贷新政对于住宅性商品房的销售影响较大,而对于商业写字楼的销售则影响甚微,50%的二套房首付可能导致很多投资者放弃商品房的投资,而转向做起商业区的投资,同样是50%首付,商业写字楼首付与二套房首付已经持平,这对于商业楼市来说确实是一个难得的契机。而商品房的住宅面积以90平米作为首付切点,将对小户型住房市场有一定推动,住房面积的建造趋势将在90平米左右有一个空白,张晓燕认为以后的住宅型房屋很可能以90平米以内的小户型居多。

昆明本土稍滞 房价高烧未退
    遏制高房价的一系列政策出台,各省各地区都已经开始有所反映,对昆明的影响不言而喻。张晓燕认为,北京上海等一线城市和沿海城市的调整会比较大,昆明则存在一定的滞后性,这一政策会像波浪一样从一线城市波及过来,可能要推迟一到两个月。由于昆明近期的新开楼盘比较少,供应量环比上季有所下降,房价的上升势头会有一定调整,但供求关系不会像沿海地区那么明显,重庆市、长沙市出现了炒房者迅速退出市场的现象,大量囤房近期内大量抛售,广州、北京也纷纷出现了好的势态,很多新楼盘推出打折优惠,而昆明政策效应将有所滞后,房屋价格趋向稳定难以下跌。 
    房价是否会降?大家各执己见,房价的高低主要取决于供求关系,需求旺盛价格则坚挺,很多人认为价格因为新政影响将有所下调,更有专家高调表示近期房价出现10%以内下跌很正常。而昆明本土的一大现状难以掩饰——城中村改造项目,导致昆明的住房需求还将保持旺盛,回迁房在拆迁前没有落实,拆迁过程中很多拆迁户需要房屋过渡,这就给本土政府一个执行中央政策的一大难题。
    邓晓盈指出,城中村项目只有一半以上的房屋竣工交房,这种局面才会有所缓解。在积极执行国家政策的同时,地方政府应该在两点上稳定市场:第一是加快廉租房等保障性住房的建设,对城中村改造项目投入更大的监管力量,在保证房屋质量的前提下加快建房速度,这是解决大量拆迁户住房问题的重点。第二是地方政府应完善廉租房建设用地招拍挂程序,昆明是一个典型的保障性建设用地有限的城市,政府部门在出售保障性建设土地时应在价格、税费等问题上严格地限定,做好监控和把关人的角色。

银行:严格执行且需细化
    对于国务院房贷新政,银行部门是直接参与执行者。中国建设银行云南省分行相关工作人员表示,将严格按照国家政策来执行。而交通银行云南省分行零售信贷部副总经理武俊先生则表示,在严格执行的同时,将为消费者提供更加细化的政策,体现一定的灵活性,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍;原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款,对于确属真实自住需求的,比如客户因工作地点变更需另购住房,或成年子女与父母为房产共有人但确需分开居住等情形,可予发放贷款,但首付比例不得低于60%,利率不得低于基准利率的1.15倍,对于投资、投机型购房行为,不得发放贷款(若当地监管有明确规定的,则从当地监管规定)。交通银行已自4月22日起,已开始严格执行房贷新规,此前已经受理签约的贷款,本着诚信原则执行原政策,些后受理的贷款,一律执行新政策。
    武俊告诉记者,从执行新政策后的市场情况看,市场成交量开始萎缩,购房者观望气氛浓厚,特别是一部分投资、投机性购房行为得到了有效遏制,我行个贷业务还是受到一定影响,但总体来看,对于首套自住型及改善型购买需求的客户影响不大。当地的一些开发商已经推出一系列优惠措施促进销售,但由于各家银行均开始执行更加严格的房贷政策,对销售也会造成一定影响,房贷按揭量将会减少,销售回笼的周期延长,开发贷的潜在风险有加大的可能。
对于新政的建议武俊认为,总的来说,国10号新政策的下发实施,一方面表明了政府遏制高房价,稳定住房市场的决心,另一方面,政策中对首套房贷并未提出更高门槛,也表明了政府抑制投机性购房,保障自住性购房,促进房地产市场平稳、健康发展的态度。我行将认真贯彻国务院、监管部门及总行相关政策规定,把握差别化住房信贷政策,引导房地产市场趋于健康。
    根据有关规定:对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在执行政策的过程中我们发现,有一部分购房客户属外地来昆工作人员,有客观、真实的自住购房融资需求,但这些人员大多在本地私营企业或中小企业工作,难以提供在当地1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,若严格执行上述规定,则这部分居民的真实自住购房融资需求不能满足;还有就是对非本地居民的界定标准,是以省份来进行划分,还是以省内各市、地州行政区划来进行划分,能否请监管部门在制订细则时加以明确,以便我行在执行房贷政策过程中有依据和标准,避免因对政策理解不到位出现偏差。
    应该有所细化的不仅仅是二套房认定标准,更应该深入在诸如哪些地区对第三套房停贷、第三套房的认定、对于改善性需求者的首付比率的利率如何调整等问题。专家表示,随着市场经济体制的逐步健全,行政调控已不能解决所有问题,在中央强调加强房地产调控、抑制房价过快上涨的大背景下,应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。提高房款首付款比例、增加土地供应量还只是房地产调控的一个方面。分析人士表示,政府正在对飞涨的房地产市场打出“组合拳”,相信近期其他相关部门还将密集推出一系列具体的调控措施。


地方政府、税收政策、技术支持 “一个也不能少”
    政策的提出对于遏制房价过快增长尤其是打击投机炒房者的效果明显,但政策的实施和执行是一个政府、银行、开发商等机构高度整合的过程,地方政府的积极配合和严格把关、税收政策的辅助执行、技术力量的支持保障都是至关重要的环节。
    国务院的信贷新政实施,对地方政府严格把关提出了更高要求。土地资源的唯一持有者是政府,开发商为了取得建地资源持续地抬升土地价格,使得很多保障性土地的价格也很高,房子盖出来和商品房价格没有实质差别。国家明确指出,地方政府部门在土地的使用上应有明确的细分。对于保障性住房的建筑土地应该严格划定最高价格,而不是采用拍卖的方式,选择开发商也要严格甄别高质量高技术的公司,稳定房价需要地方政府的积极配合。
国务院针对时下房地产市场的政策调控,地方政府如何整合这些政策并实施贯彻,则应考虑各省市之间地区的不同差异,昆明地方政府应加强城中村改造项目的推进以及社会公共住房保障制度方面的力度,同时推动地方廉租房、经济适用房等住房的建设才是重中之重。
    税收政策也是重要的辅助性政策,前段时间物业税吵得沸沸扬扬,而随着信贷新政的提出,房产税又成为人们热议的焦点。到底该不该征收,有关专家分析有望5月份出台相关政策。张晓燕谈到这一问题时深表同感,她认为信贷新政给消费者带来福音,然而税收政策、银行信贷的细化政策也亟待完善,国家应该出台更加完善的税收政策,在控制打压高房价的同时,辅以完善的税收政策更有利于房地产市场平稳发展。作为开放商,他们更愿意看到房地产市场能够平稳健康地发展,而不是暴涨暴跌,在遏制高房价的同时对炒房资金的投入应该尽量疏通经济结构而不是堵塞经济发展。
    武俊表示,在执行信贷新政的过程中,可能会遇到一些技术的难题。比如,二套房的认定标准的具体落实,现银行系统是以个人的贷款记录作为衡量数据的,然而所有数据汇总并没有全国联网,他们很难保证现在以家庭为单位的认定标准在信贷执行上能万无一失,技术支持还需得到更大的保障。                                                  

文/图  胡湘滨  黄正

 
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