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4月昆明楼市价在涨量在跌 或将面临全面调整

2010/5/5 8:54:44 来源:楼市快递 字号:T / T
云南信息报 市场流动性被进一步收紧,房地产市场面临的政策压力越来越大。5月2日,央行宣布自10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。再加上4月份5天连续打出4记房地产调控重拳,房地产市场的下行压力明显加大。而据记者调查,4月份,昆明一手市场和二手市场,成交量下滑并不十分明显,房价依旧保持上行态势。有业内人士分析,此番中央调控楼市的信心十足。随着调控政策不断出台、落实,4月昆明楼市量跌价涨的态势不可能持续,未来昆明楼市可能面临全面调整,但调整的幅度可能不会很大。

  一手市场 新房均价维持高位,6571元/m2

  房地产属于政策敏感型行业,夹杂着新国十条等诸多调控措施的4月算得上近几年来房地产调控最为集中、严厉的月份。但昆明房地产市场的表现并没有想象中的那么明显,并未出现量价大幅下降的情况。日前,来自昆明市房产信息网的数据显示,4月1日至30日的一个月里,昆明主城共成交各类商品房5792套,成交面积和金额分别为43.52万平方米、28.6亿元,成交均价约为6571元/平方米。环比上月,成交套数有所下滑,但成交均价依旧保持上行态势。

  4月份昆明楼市成交量有所下滑,但下滑的幅度并不是特别大。由此可见,调整的态势并不十分明显。具体来看,4月份,昆明主城四区日均成交商品房193套,单日成交量最高为392套,最低仅为32套。环比3月,成交套数、面积以及金额均有下降,下滑比例分别约为15%、14%、5%。

  同比去年3月,以上数据则表现乐观,涨幅分别为19%、0.2%、0.28%。从房价上看,4月份房价环比涨1%,同比涨幅为27%。

  再与全国一线城市的情况进行对比,昆明楼市4月份成交数据的下滑程度就更小。根据统计数据,最近一周,一线城市成交量出现全面下挫,杭州跌幅最大,环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,4个一线城市的成交量也是全面下跌,深圳下跌64%,北京下跌45%,上海下跌38%,广州下跌2%。

  与此同时,统计数据还显示,综合35个被监测城市的情况,大部分城市的成交价格出现了一定的回落。值得注意的是,成交面积降幅较大的深圳,成交均价却出现了12%的环比增幅。

  分析昆明乃至其他城市房价水平出现上升的“异样”情况,一位业内人士分析,房产备案数据具有滞后性,房产信息网每天显示的成交数据,一般是前一周甚至可能是十余天前的数据。新政影响下的房地产市场成交量大幅下滑是必然,调控效果可能反应在5月份昆明楼市的成交量上。而房价上行,可能是部分赶末班车购房需求导致的结果。另外,就昆明而言,昆明房价上升有它的特殊性。今年以来,昆明楼市新房供应量呈下降趋势,而城中村改造等带来的大量刚性需求却在不断增加。供给小于需求,市场上在售的不少楼盘处于尾盘销售阶段,这就导致了房价在政策调控中继续上涨的情况。

  二手市场   昆明二手房成交下滑15%

  4月的二手房市场并不平静,在调控的连番“轰炸”下,昆明二手房市场出现购房者急过户、房东忙挂牌、来访客户减少的景象。来自昆明荣城房产经纪有限公司提供的数据显示,4月二手房成交量出现小幅下滑,交易量较3月减少15%左右。但房价仍旧未受影响,在5800元/平方米左右徘徊,比3月份略为上涨。

  调控效应初显  成交下滑明显

  房地产调控政策频出,让二手房市场上的观望气氛日益浓烈。记者走访了荣城房产、东函房产等多家品牌中介机构部分门店发现,前来看房、买房的客户来访量较3月有所减少。而各家银行针对二套房贷首付五成、三套房停止办理房贷的金融调控政策,也让一部分投资客户下定了暂时不买房的决心,并有不少投资客选择出逃,开始挂牌出售手中的房源。

  “现在来门店看房的大多是一些刚性需求客户,比如城中村改造的居民,或是有改善型需求的市民。只是他们买房已经不像前段时间那么果断,一般是看好几回,与房东议价很长时间,才决定是否下单。而从公司统计的成交情况来看,4月份,二手房成交量出现环比15%的下滑,虽然下滑的幅度不算大,但新政调控效应已经开始显现。”荣城房产常务副总经理毕永国表示。

  调查中,记者很明显地感觉到,与此前相比,各大中介门店看房者已经有所减少。

  房价微涨  均价 5800元

  虽然二手成交量开始有下滑迹象,但二手房成交价格仍在市场的观望中缓缓上涨。数据显示,4月,昆明二手房成交均价在5800元/平方米左右,比3月份的5700元/平方米略有上涨。

  “一般来说,政策反馈到市场需要一段时间,目前很多过户的二手房多是春节前后这段时间就定好的,所以房价的波动并不太大。同时,今年以来,大量的城中村拆迁导致市场中有很多刚性需求。新房供应量不大,刚性需求随即转移到二手房市场中来,给予了二手房成交量及价格很大支撑。”东函房产总经理刘汝东表示,如果5月份二手房市场的成交量持续下滑,买卖双方对市场信心不足,二手房市场有可能陷入调整之中,房价波动在所难免。

  土地市场  3地块价翻3倍,竞价180次

  日前,据昆明市国土资源信息中心统计数据显示,4月份昆明全市共成交6宗地块,1宗地块流拍。据记者统计,4月份出让土地总交易面积达210.97亩,总成交金额近14.1亿元人民币。

  在4月份成交的地块中,昆明主城3个地块,均只有一位竞买人报名竞购,并无竞争性。值得一提的是,在4月份出让的6个地块中,编号为J2009-10号位于呈贡新区吴家营片区中部的3个地块备受追捧,成为今年以来,昆明单笔挂牌交易土地竞拍人数和竞价次数最多的一次。经过180次的竞价,该地块最终花落云南实力集团,最终成交价高出了竞拍底价近3倍。

 
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